Giá nhà ở Úc đang giảm với tốc độ nhanh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu – và các điều kiện thị trường “có khả năng xấu đi” khi lãi suất tiếp tục tăng, theo công ty phân tích bất động sản CoreLogic.
Dữ liệu mới nhất cho thấy giá trị bất động sản trung bình của quốc gia đã giảm 2% kể từ đầu tháng 5, xuống còn 747.182 đô la (một con số bao gồm nhà ở và căn hộ).
Giám đốc nghiên cứu Tim Lawless của CoreLogic cho biết: “Mặc dù thị trường nhà ở mới chỉ có ba tháng suy giảm … tốc độ suy giảm có thể so sánh với sự khởi đầu của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 và sự suy thoái mạnh mẽ vào đầu những năm 1980”.
Ông nhấn mạnh đây là “tốc độ giảm giá nhà nhanh nhất” kể từ cuộc suy thoái GFC và những năm 1980.
Nhưng ông Lawless lưu ý rằng, trung bình, giá đã tăng 28,6% từ giữa năm 2020 (thời điểm thấp nhất của thị trường nhà ở trong đại dịch Covid-19) đến tháng 4 năm 2022 (khi giá cả trên toàn quốc đạt đỉnh).
Khu vực Australia thậm chí còn tăng mạnh hơn, với giá cả tăng 41,1% trong hai năm – khi các thị trấn nhỏ hơn bên ngoài các thành phố thủ đô trải qua một lượng lớn cư dân thành phố tìm kiếm lối sống tốt hơn (vì làm việc từ xa đã trở thành bình thường mới).
“Ở Sydney, nơi đặc biệt tăng tốc suy thoái, chúng tôi đang thấy giá trị giảm mạnh nhất trong gần 40 năm.”
Giá trung bình tại thành phố đắt đỏ nhất của Úc đã giảm 2,2% trong tháng Bảy (mức lỗ hàng quý của nó là 4,7%). Mặc dù vậy, một ngôi nhà trung bình ở Sydney vẫn có giá khoảng 1,35 triệu đô la, trong khi một căn trung bình có thể thu về khoảng 806.000 đô la.
Melbourne và Hobart cũng ghi nhận mức giảm mạnh, với giá ở cả hai thành phố giảm 1,5% trong tháng trước, trong khi giá ở Canberra giảm 1,1%.
Giá tại Brisbane và khu vực Australia giảm 0,8% (mức giảm hàng tháng đầu tiên kể từ tháng 8 năm 2020).
Ở đầu kia của quang phổ, Darwin, Adelaide và Perth là những thủ đô duy nhất có giá thực sự tăng trong tháng Bảy (từ 0,2 đến 0,4%). Tuy nhiên, nó đã giảm mạnh kể từ tháng 5, khi Ngân hàng Dự trữ bắt đầu mạnh tay nâng tỷ giá tiền mặt từ mức thấp kỷ lục.
‘Ngắn và sắc nét’
Ông Lawless nói với ABC News: “Tôi nghĩ rằng đợt suy thoái này sẽ tương tự như cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu ở chỗ nó sẽ khá ngắn và sắc nét.”
Giá bất động sản trung bình của Úc đã giảm khoảng 8,5% trong khoảng thời gian 11 tháng trong thời gian diễn ra GFC, theo CoreLogic.
Ông Lawless cho biết sự suy thoái tài sản đang “tăng tốc”, và ông sẽ không ngạc nhiên nếu “sự suy giảm hiện tại trở nên tồi tệ hơn những gì chúng ta đã thấy trong GFC”.
Ông lưu ý sự khác biệt chính là các chính phủ và ngân hàng trung ương hiện đang quyết tâm rút các khoản kích thích trị giá hàng nghìn tỷ đô la, trong một nỗ lực tuyệt vọng để giảm lạm phát (thay vì bơm nó vào nền kinh tế toàn cầu, như họ đã làm sau cuộc khủng hoảng năm 2008).
Nhiều nhà phân tích dự đoán giá bất động sản Úc trung bình sẽ giảm từ 10 đến 20% (từ đỉnh đến đáy) – với hai thành phố đắt đỏ nhất là Sydney và Melbourne có khả năng bị sụt giảm nhiều nhất.
Nhưng ngay cả khi trường hợp xấu hơn xảy ra, nó sẽ không cải thiện đáng kể khả năng chi trả nhà ở.
“Nếu chúng tôi thấy giá trị nhà ở quốc gia giảm 15%, thì giá sẽ trở lại như cũ vào khoảng tháng 4 năm 2021.”
Giá giảm nhanh như thế nào (và bao nhiêu) sẽ phụ thuộc vào mức độ quyết định của RBA trong việc nâng mục tiêu tỷ giá tiền mặt trong vài tháng tới.
Kể từ tháng 5, RBA đã nâng mục tiêu tỷ giá tiền mặt từ 0,1 lên 1,35%.
Nếu ngân hàng trung ương đưa ra một đợt tăng lãi suất gấp đôi vào thứ Ba (0,5 điểm phần trăm), như dự kiến rộng rãi, điều đó sẽ đưa tỷ giá tiền mặt mới lên 1,85%.
Thị trường người mua và giá thuê tăng
Ông Lawless cho biết: “Thị trường hiện nay đang có xu hướng ủng hộ người mua hơn là người bán, đặc biệt là ở các thị trường như Sydney và Melbourne.”
“Người mua đang trở lại ghế lái. Họ có nhiều sự lựa chọn hơn và bớt bức bách hơn.”
“Nhưng đối với người bán, điều đó có nghĩa là họ cần thực tế hơn nhiều về kỳ vọng định giá của mình và họ nên mong đợi sẽ có nhiều thương lượng hơn.”
Những người đi thuê cũng gặp bất lợi trong thị trường bất động sản hiện nay. Khi các khoản trả nợ thế chấp cho chủ nhà của họ tăng lên (và nhiều công nhân và sinh viên nước ngoài hơn) quay trở lại Úc, giá thuê đã tăng nhanh chóng.
Ông Lawless nói thêm: “Thị trường cho thuê cực kỳ chặt chẽ, với tỷ lệ trống khoảng 1% hoặc thấp hơn ở nhiều vùng của Úc.”
“Nếu bạn xem xét lịch sử của giá thuê, rất hiếm khi thấy giá thuê nhà ở tăng hơn 3 – 4% mỗi năm.”
Nhưng trong quý vừa qua, giá thuê trung bình trên toàn quốc đã tăng 2,8% – và chúng đã tăng gần 10% trong năm qua.
Nhìn về phía trước, ông Lawless cho biết những người thuê nhà có thể phải chịu áp lực ngày càng tăng trong việc thuê bất kỳ phòng ngủ còn trống nào cho những người bạn cùng căn hộ hơn, tìm kiếm giá thuê căn hộ rẻ hơn (thay vì mua nhà), hoặc “ở nhà với bố và mẹ lâu hơn”.
“Chắc chắn sẽ có một số kết quả xã hội tiêu cực từ giá thuê cao như vậy, mà không có dấu hiệu chậm lại vào lúc này.”
