Các hạn chế COVID-19 đã đẩy Úc vào suy thoái - thất nghiệp gia tăng, người dân chi tiêu ít hơn, các doanh nghiệp liên tục sa thải nhân viên thay vì thuê người mới và sản lượng kinh tế giảm.
Các hạn chế Covid-19 đã đẩy Úc vào suy thoái - thất nghiệp gia tăng, người dân chi tiêu ít hơn, các doanh nghiệp liên tục sa thải nhân viên thay vì thuê người mới và sản lượng kinh tế giảm.
Mặc dù vậy, và trái với nhiều dự đoán ban đầu, giá nhà không hề giảm mạnh. Trên thực tế, ở mọi thành phố lớn ngoại trừ Darwin, giá cả hiện nay còn cao hơn so với một năm trước.
Tại sao lại như vậy và điều gì có thể làm xoay chuyển tình thế? Có sáu lý do chính khiến giá nhà không giảm mạnh.
1. Các ngân hàng đang hỗ trợ
Các ngân hàng có vốn hóa tốt với khả năng cung cấp các khoản đóng băng thanh toán thế chấp trong sáu tháng đã là nhân tố chính trong việc hỗ trợ các chủ sở hữu nhà đang gặp khó khăn vượt qua đại dịch và ngăn chặn đà giảm giá. Thời gian kỳ nghỉ cho vay sẽ hết hạn trong tháng này có nghĩa là những người có thể bắt đầu trả nợ sẽ phải làm vậy, mặc dù những người vẫn không thể trả thế chấp sẽ được gia hạn.
Hiện tại, chúng ta thấy có rất ít doanh số bán hàng cho người thế chấp trên realestate.com.au, chỉ có hai doanh số bán hàng khó khăn trong số hơn 160.000 danh sách có sẵn ở Úc, chủ yếu là do các khoản vay bị đóng băng. Nhưng nếu các ngân hàng ngừng hỗ trợ các chủ sở hữu căn nhà bị nhiễm bệnh, doanh số bán của bên nhận thế chấp có thể sẽ tăng đột biến khiến giá nhà giảm.
Tại sao các ngân hàng sẽ rút tiền hỗ trợ? Hiện tại, trọng tâm của họ là quản lý rủi ro, nhưng nếu các vấn đề hiện tại với năng suất biến thành khủng hoảng tài chính, các ngân hàng có thể sẽ không có biện pháp hỗ trợ những người có thế chấp. Đây sẽ là một tin rất xấu đối với nền kinh tế và giá nhà sụt giảm chỉ là một phần của sự sụt giảm.
2. Tình trạn thất nghiệp đang tấn công những người thuê nhà
Tỷ lệ thất nghiệp đang gia tăng và dữ liệu gần đây nhất của Cục Thống kê Úc cho thấy tỷ lệ thất nghiệp ở mức 7,5%, tỷ lệ thất nghiệp cao nhất của Úc kể từ năm 1988. Ở giai đoạn này, những người trẻ tuổi bị ảnh hưởng nặng nề nhất với việc mất việc làm, chủ yếu là những người làm trong lĩnh vực du lịch, khách sạn và giáo dục. Nếu các cuộc suy thoái trước đó vẫn tiếp diễn, xu hướng này sẽ tiếp tục. Tỷ lệ thất nghiệp ở thanh niên đạt 20% trong cuộc suy thoái vừa qua và con số này đã lên tới 16,4%.
Tỷ lệ thất nghiệp ở những người trẻ tuổi gia tăng nhanh chóng đã tác động rất nhanh đến thị trường cho thuê nhà. Danh sách cho thuê - cũng được hỗ trợ bởi sự gia tăng danh sách nghỉ lễ ngắn hạn trở thành danh sách nhà ở dài hạn - đã tăng đáng kể trên realestate.com.au trong những tháng sau cuộc khủng hoảng sức khỏe, khiến giá cho thuê giảm xuống. Trong khi mức tăng đã giảm đi đáng kể, nó đang dẫn đến các vấn đề ở một số vùng ngoại ô.
3. Rủi ro đang tập trung
Danh sách cho thuê không còn tăng như trước khi xảy ra đại dịch, nhưng có vấn đề ở 10 vùng ngoại ô, hiện chiếm một nửa tổng số danh sách cho thuê tăng kể từ đợt đóng cửa đầu tiên. Những vùng ngoại ô này có rất nhiều người thuê trọ và hầu hết đều gần các trường đại học.
Đối với các nhà đầu tư ở các vùng ngoại ô này, nhiều người đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê hoặc đang bị giảm đáng kể lợi nhuận cho thuê. Với mức tăng trưởng giá thấp và lo ngại về tăng trưởng trong tương lai, có vẻ như nhiều người đang tìm cách bán hết. Các căn hộ để bán tăng mạnh nhất hiện nay là ở các khu vực phát triển cao, nhiều trong số đó cũng đang chứng kiến sự gia tăng lớn về danh sách cho thuê.
4. Các mảng của nền kinh tế đang hoạt động tốt
Bất chấp suy thoái, không phải mọi mảng của nền kinh tế đều gặp khó khăn. Ví dụ, lĩnh vực khai thác đang mang lại cho Tây Úc và Queensland một sự thúc đẩy lớn, trong khi việc làm mạnh mẽ trong các dịch vụ của chính phủ liên bang là một lợi ích cho Canberra.
Do đó, Perth đang nhận thấy nhu cầu người mua mạnh mẽ trên realestate.com.au và người dân Queensland là những người mua và bán tự tin nhất ở Úc. Trong khi đó, tốc độ tăng giá nhà ở Canberra đã không dừng lại trong một tháng kể từ giữa tháng Ba.
5. Những người có việc làm không chi tiêu nhiều
Hiện tại, phần lớn các chuyên gia được trả lương cao đã thoát khỏi tình trạng mất việc làm, nhưng suy thoái kinh tế đang khiến họ lo lắng và các hộ gia đình hiện đang tiết kiệm gần 20% thu nhập của họ, so với 6% trong quý đầu tiên của năm 2020.
Trong khi mọi người đang tiết kiệm nhiều hơn, điều kiện an toàn hơn trong số các loại công việc được trả lương cao cũng là một tin tốt cho thị trường bất động sản cao cấp. Chúng ta vẫn chưa thấy tình trạng giá nhà cao xuất hiện ở các vùng ngoại ô đắt đỏ nhất của Úc, với nhiều nhà trong số đó tiếp tục chứng kiến sự tăng trưởng về giá qua đại dịch.
6. Các kích thích đang giúp đỡ
Các mức kích thích kỷ lục của chính phủ, chẳng hạn như JobKeeper, đang giúp giữ giá nhà ổn định. Mặc dù điều này nói chung đang giúp tỷ lệ thất nghiệp và sự ổn định của các ngân hàng của, nhưng các chính sách nhắm vào người mua nhà như chương trình đặt cọc cho vay mua nhà 5%, các ưu đãi dành cho người mua nhà đầu tiên của chính phủ tiểu bang và các khoản trợ cấp HomeBuilder gần đây đang đảm bảo dòng nhu cầu về nhà ở ổn định.
Rủi ro lớn nhất là gì?
Mối đe dọa lớn nhất đối với giá nhà hiện nay là khả năng ngân hàng sẽ rút tiền hỗ trợ cho chủ sở hữu nhà. Các yếu tố khác có thể làm nền kinh tế chệch hướng có thể bao gồm việc nền kinh tế không có khả năng phục hồi nhanh chóng, tỷ lệ thất nghiệp tiếp tục gia tăng đối với những người lao động có trình độ cao hơn và sự rút hỗ trợ tài chính từ chính phủ.
Hiện tại, giá cả ổn định hơn nhiều so với dự kiến nhưng tương lai rất bất định.